Vivienda Social: Evaluación de la Calidad de Proyectos a Través de Medidas Clave

Por Juan Germán Gayoso Arnillas. - Icónica Gestión.

Resumen

La vivienda social es parte integral del desarrollo urbano. No se trata solo de construir viviendas, sino también de garantizar la calidad de vida de sus habitantes. Este estudio explora varios parámetros clave para evaluar la calidad de un proyecto de vivienda social.

Palabras clave: Vivienda social, Coeficiente de exterioridad, Coeficiente de acristalamiento, Área libre, Coeficiente de edificación.

Introducción

La calidad de un proyecto de vivienda social se puede definir a través de varias medidas, entre ellas: el coeficiente de edificación, densidad de personas por hectárea, coeficiente de exterioridad, coeficiente de acristalamiento, área libre, cantidad de espacios de ocio versus cantidad de unidades de vivienda, índice de circulación vertical, y la cantidad de pisos del edificio.

Estos aspectos cuantitativos ayudan a entender la configuración de un edificio y miden de manera clara aquellos aspectos que se consideran de valor para generar mayor calidad en las viviendas. Pueden ser ampliados o integrados en menos indicadores, pero en el presente documento se presentan como una alternativa para iniciar una conversación objetiva sobre lo que es actualmente la vivienda social en el Perú.

Es importante tomar en cuenta estos parámetros por varias razones. En primer lugar, establecen criterios objetivos y cuantitativos para evaluar el diseño y el impacto de las viviendas sociales. Estas medidas permiten comparar diferentes proyectos y seleccionar las opciones que proporcionen la mejor calidad de vida posible para los residentes. A través de su consideración cuidadosa, podemos asegurar que los proyectos de vivienda social no solo atiendan las necesidades básicas de alojamiento, sino que también se centren en proporcionar espacios de calidad que faciliten la interacción social, el bienestar emocional y la salud física.

En segundo lugar, en el mundo en constante cambio de hoy, donde la sostenibilidad se ha convertido en una gran preocupación, estos parámetros pueden ayudar a guiar los esfuerzos para crear viviendas más respetuosas con el medio ambiente. Elementos como la densidad de la población, el coeficiente de acristalamiento y el área libre pueden influir en la eficiencia energética de un proyecto, su huella de carbono y cómo se integra en el entorno natural y urbano circundante.

La realidad de la vivienda social en Perú y en países en vías de desarrollo

En países como Perú y otros en vías de desarrollo, la vivienda social es un desafío fundamental. Muchos habitantes de estos países viven en condiciones de pobreza y no tienen acceso a una vivienda adecuada. La sobrepoblación urbana, la falta de instalaciones y servicios básicos, y la desigualdad en la distribución de la vivienda son problemas comunes.

Frente a esta realidad, el papel de los desarrollos privados es crucial. Pueden contribuir significativamente a abordar la escasez de viviendas y mejorar las condiciones de vida de las personas. Sin embargo, para que estos proyectos sean verdaderamente efectivos y beneficien a la población, es importante que se evalúen en función de los parámetros de calidad mencionados anteriormente.

Los desarrollos privados no deben centrarse únicamente en maximizar el retorno de la inversión para las empresas. Deben considerar también cómo crear espacios de calidad que promuevan el bienestar de las personas y ayuden a construir comunidades más sostenibles, resilientes y cohesionadas. En última instancia, el éxito de estos proyectos debe medirse no solo en términos económicos, sino también en función de su impacto social y ambiental.

Medidas clave para entender la calidad

Coeficiente de edificación o Floor to Area Ratio

El Coeficiente de Edificación, también conocido como Floor to Area Ratio (FAR), es un indicador urbanístico que se utiliza para controlar la densidad del desarrollo inmobiliario. Se calcula dividiendo el área total construida de un edificio por el tamaño total del terreno. Esto da como resultado un número que indica la proporción de área construida en relación al tamaño total del terreno.

Un FAR alto a menudo sugiere un desarrollo de alta densidad. Esto puede implicar edificios altos, con múltiples unidades de vivienda por hectárea. Por ejemplo, un FAR de 2.0 podría significar que el tamaño total de la construcción es dos veces el tamaño del terreno, lo que puede lograrse construyendo un edificio de dos pisos que cubra todo el terreno, o un edificio de cuatro pisos que cubra la mitad del terreno.

No necesariamente debería estar ligado el concepto de CE (FAR) a un incremento de densidad, pero depende del tamaño de las unidades que conformen ese espacio techado.

Esto puede tener varias ventajas, como el uso más eficiente de los servicios de infraestructura y el transporte público, y la creación de entornos más animados y vibrantes. Sin embargo, también puede presentar desafíos en términos de privacidad, acceso a la luz solar y espacio abierto, y puede requerir una mayor atención al diseño y la calidad de la construcción para garantizar que se satisfagan las necesidades y el bienestar de los residentes.

Un FAR bajo, por otro lado, generalmente indica un desarrollo de menor densidad, con menos unidades de vivienda por hectárea y más espacio abierto. Esto puede proporcionar más privacidad y acceso a la luz solar y al espacio abierto para los residentes. Sin embargo, también puede implicar un uso menos eficiente de los servicios de infraestructura y el transporte público, y puede contribuir a la expansión urbana y la pérdida de tierras agrícolas o naturales.

Por lo tanto, es importante tener un equilibrio adecuado al considerar el Coeficiente de Edificación. Debe tenerse en cuenta no solo el retorno económico sino también el bienestar social y ambiental en la planificación y evaluación de los desarrollos de vivienda social.

Densidad de personas por hectárea

La densidad de personas por hectárea es una métrica que representa la cantidad de personas que viven en una sola hectárea de terreno en una zona residencial específica. Esta medida es esencial para los urbanistas, ya que puede indicar la densidad poblacional de un área residencial específica.

Una densidad de personas por hectárea alta podría implicar que una gran cantidad de personas vive en un espacio relativamente pequeño. Por ejemplo, en un proyecto de vivienda social, esto puede traducirse en múltiples unidades de vivienda ubicadas en la misma parcela de terreno.

Las ventajas de un alto índice de densidad pueden incluir el uso más eficiente de los recursos, el transporte y los servicios públicos, ya que una mayor cantidad de personas vive en un espacio concentrado. Además, puede crear una sensación de comunidad más fuerte entre los residentes, ya que la proximidad física a menudo promueve la interacción y la cohesión.

Sin embargo, una alta densidad puede plantear desafíos, como la posible sobrepoblación, la disminución de la privacidad, el aumento de la contaminación del ruido y un limitado acceso a espacios abiertos y verdes.

Por otro lado, una densidad de personas por hectárea baja implica que menos personas viven en un espacio más grande. Esto puede traducirse en menos unidades de vivienda en un terreno, proporcionando a las personas más espacio y privacidad.

Las ventajas de una baja densidad incluyen más superficie de terreno per cápita, lo que puede facilitar la creación de espacios privados al aire libre, como jardines. También puede ayudar a reducir la contaminación del ruido y permitir un mayor acceso a la luz natural y al aire fresco.

Sin embargo, la baja densidad puede tener algunas desventajas, como la menor eficiencia en el uso de la infraestructura y transporte público, ya que los residentes están más dispersos. Además, puede contribuir a la expansión urbana y la pérdida de espacios naturales y agropecuarios.

En última instancia, es crucial buscar un equilibrio al tomar decisiones sobre la densidad en un proyecto de vivienda social. Este equilibrio debería tener en cuenta tanto factores sociales y ambientales como el retorno de la inversión para garantizar un enfoque holístico y sostenible.

Coeficiente de exterioridad

El coeficiente de exterioridad es una medida que describe la cantidad de perímetro de una unidad de vivienda que da hacia el exterior comparada con la cantidad total de perímetro que tiene, que incluye aquellas paredes contiguas con otras unidades o muros medianeros.

Un coeficiente de exterioridad alto sugiere que la mayoría del perímetro de la vivienda está orientado hacia el exterior. Esta situación puede traducirse, por ejemplo, en una casa unifamiliar donde todas sus paredes están expuestas al exterior. Ventajas de un coeficiente de exterioridad alto incluyen abundante entrada de luz natural, lo cual mejora la iluminación del interior y puede tener un efecto beneficioso sobre los patrones de sueño y el estado de ánimo de los residentes. Además, una mayor orientación al exterior puede favorecer una mejor ventilación natural, lo que contribuye a un mejor calidad del aire interior y puede disminuir costos de enfriamiento en climas cálidos.

Por otro lado, un coeficiente de exterioridad bajo significa que una gran parte del perímetro de la vivienda colinda con otras unidades o muros medianeros, impidiendo tener ventanas u orientación hacia el exterior y limitando la entrada de luz y ventilación naturales. Esto es común en apartamentos de edificios altos, donde las únicas ventanas que dan al exterior pueden estar en las fachadas principal y posterior. A pesar de que un bajo coeficiente de exterioridad podría indicar potenciales desafíos en términos de iluminación y ventilación natural, también podría tener sus ventajas, como un mayor aislamiento acústico y térmico - ventajas particularmente apreciadas en zonas de clima extremo o entornos urbanos ruidosos.

Es importante destacar que la calidad de vida en viviendas con bajo coeficiente de exterioridad puede mejorarse con un buen diseño, como patios internos, sistemas de ventilación mecánica y soluciones de iluminación eficientes. Es esencial tener en cuenta este parámetro durante la etapa de diseño de un proyecto de vivienda para garantizar que se satisfagan las necesidades de los futuros residentes.

Coeficiente de acristalamiento

El coeficiente de acristalamiento es un parámetro que mide la cantidad de superficie de la fachada de un departamento que es de vidrio o está acristalada, es decir, es una ventana o un elemento similar que permite la entrada de luz natural. Este coeficiente se calcula como la relación entre la superficie acristalada total y la superficie de la fachada total.

Un alto coeficiente de acristalamiento indica que gran parte de la fachada del departamento está compuesta por ventanas o elementos de vidrio. Esto puede proporcionar ventajas significativas, ya que permitirá la entrada de mucha luz natural, lo que puede mejorar el confort visual y reducir la necesidad de iluminación artificial durante el día.

Además, la luz natural puede tener un efecto positivo sobre el bienestar emocional y los patrones de sueño de los residentes. Además, durante las estaciones más frías, un alto coeficiente de acristalamiento puede facilitar la calefacción solar pasiva, lo que ahorra costos de calefacción.

Un ejemplo de un edificio con un alto coeficiente de acristalamiento sería un edificio residencial de vidrio moderno, donde la mayoría de las paredes exteriores están hechas principalmente de ventanas de piso a techo.

Por otro lado, un bajo coeficiente de acristalamiento significa que la mayor parte de la fachada del departamento está hecha de materiales no translúcidos, reduciendo la cantidad de luz natural que puede entrar en el espacio de vivienda. Este diseño puede ser más adecuado para climas cálidos, donde demasiada luz solar puede sobrecalentar el interior de un edificio, o para aquellos a los que les preocupa la privacidad.

Es importante considerar el equilibrio adecuado en este coeficiente. Un coeficiente de acristalamiento demasiado alto puede generar problemas de control térmico, como el sobrecalentamiento en verano, mientras que un coeficiente demasiado bajo puede resultar en una dependencia excesiva de la iluminación artificial. En última instancia, el coeficiente de acristalamiento debe estar en línea con las necesidades y el confort de los residentes, así como con el contexto climático y ambiental del edificio.

Área libre

El área libre se refiere a la cantidad de espacio desocupado en un terreno una vez que se ha construido el edificio. Esta medida se calcula restando la huella del edificio (el área del edificio vista desde arriba) del área total del terreno.

El área libre es importante por varias razones. En primer lugar, proporciona espacio para características exteriores como jardines, patios, áreas de juego para niños, estacionamiento y caminos, lo que puede mejorar la calidad de vida de los residentos y proporcionar oportunidades para la recreación y la interacción social. Además, tener un área de terreno libre permite que se puedan planificar y abordar las zonas de evacuación en caso de emergencias.

Por ejemplo, en un proyecto de vivienda social en un terreno de 2.000 metros cuadrados con un edificio que tiene una huella de 1.000 metros cuadrados, el área libre sería de 1.000 metros cuadrados. Esto proporcionaría una cantidad significativa de espacio para amenidades al aire libre y senderos.

Un proyecto con un alto porcentaje de área libre proporcionará más espacio para estas características y puede hacer que el desarrollo se sienta más espacioso y menos congestionado. Sin embargo, también puede llevar a una menor densidad de viviendas, lo que podría ser desfavorable en áreas con alta demanda de vivienda.

Por el contrario, un proyecto con un bajo porcentaje de área libre tendrá más espacio dedicado a las propias viviendas. Mientras que esto puede permitir una mayor densidad de viviendas y una mayor eficiencia en el uso de la infraestructura, puede resultar en menos espacio para las áreas de recreación y otros beneficios que proporciona el espacio abierto.

Teniendo en cuenta el equilibrio entre la necesidad de vivienda y la calidad del espacio de vida, es importante que los urbanistas y arquitectos consideren cuidadosamente el área libre al planificar un proyecto de vivienda social.

Espacios de ocio versus cantidad de unidades de vivienda

La proporción de espacios de ocio en relación con la cantidad de unidades de vivienda es una medida que evalúa la cantidad de áreas recreativas disponibles en un proyecto residencial en comparación con su número total de departamentos. Estas áreas recreativas pueden incluir parques, patios, áreas de juego, instalaciones deportivas, jardines, entre otros.

Un número más alto de espacios de ocio en relación con las unidades residenciales indica que hay una cantidad significativa de áreas recreativas disponibles para los residentes. Por ejemplo, un complejo residencial con 10 unidades de vivienda y 5 áreas recreativas tendría una proporción de 0.5, significando que existe una instalación recreativa por cada dos departamentos.

Los espacios de recreación son fundamentales para una vida saludable y armónica ya que proporcionan espacios para el relax, la interacción social y la actividad física. Mejoran la calidad de vida y pueden contribuir a la salud física y mental de los residentes. Además, pueden fortalecer el sentido de comunidad dentro del complejo residencial, fomentando las interacciones entre los vecinos.

Sin embargo, mantener un alto número de espacios de ocio puede conllevar un coste adicional, tanto en términos de espacio como de mantenimiento. Por lo tanto, es crucial encontrar un buen equilibrio. Un equilibrio correcto proporciona suficientes espacios recreativos para apoyar el bienestar y la interacción social de los residentes, sin desperdiciar recursos o abrumar la capacidad del terreno.

Por otro lado, una proporción baja de espacios de ocio en relación con las unidades de vivienda puede ten como resultado una falta de espacio para las actividades recreativas. Esto puede hacer que los residentes se sientan apretados y limitados en términos de oportunidades para relajarse, hacer ejercicio o interactuar con los demás. Por lo tanto, al planificar el desarrollo, es importante considerar cuidadosamente la cantidad y la calidad de los espacios recreativos proporcionados.

Índice de circulación vertical

El índice de circulación vertical se refiere a la relación entre los núcleos de transporte vertical, como escaleras o ascensores, y la cantidad de unidades de vivienda por piso en un edificio. Este parámetro es esencial para entender cómo se distribuirá la población en los diferentes niveles de la estructura.

Un índice de circulación vertical alto sugiere que hay una gran cantidad de medios de transporte vertical (ascensores o escaleras) en relación con el número de unidades de vivienda por piso. Por ejemplo, un edificio con un núcleo de transporte vertical para cada cuatro unidades de vivienda tendría un índice de 0.25.

Este tipo de diseño puede tener beneficios significativos para los residentes, especialmente en edificios de alta densidad. Un mayor número de núcleos de transporte puede reducir el tiempo de espera y evitar la aglomeración durante los horas pico, mejorando el flujo de personas y generando una experiencia más cómoda. Además, esto puede marcar la diferencia para personas con problemas de movilidad o para aquellos que transportan objetos pesados.

Sin embargo, diseñar edificios con un alto índice de circulación vertical puede comportar un coste significativo, tanto en términos de espacio como de inversión, dado que cada núcleo adicional de transporte vertical ocupa un espacio que podría dedicarse a otras funciones y tiene sus propios costos de instalación y mantenimiento.

Por otro lado, un índice de circulación vertical bajo indica que hay pocos núcleos de transporte vertical en comparación con el número de unidades habitacionales por piso. Este escenario puede ser más eficiente en términos de espacio y costos, pero también puede llevar a una saturación de los ascensores o escaleras en ciertos momentos del día o reducir la accesibilidad para los residentes en los pisos más altos.

En conclusión, al planificar un edificio de viviendas, es esencial ponderar cuidadosamente el índice de circulación vertical. Una cantidad adecuada de núcleos de ascensores y escaleras puede mejorar significativamente la calidad de vida de los residentes, pero también deben tenerse en cuenta las limitaciones de espacio y coste.

Cantidad de pisos del edificio

El número de pisos de un edificio es una medida simple pero importante que puede tener un impacto significativo en la calidad de vida de los residentes. Este factor puede influir en varias características del edificio, desde la densidad de la población hasta la cantidad de luz natural que reciben los apartamentos.

Un edificio con muchos pisos, por ejemplo, tendrá una mayor densidad de población si se mantiene constante el tamaño del terreno. Este tipo de edificios de alta densidad son comunes en ciudades con espacio limitado y alta demanda de viviendas. El beneficio de estos edificios es que pueden albergar una gran cantidad de residentes en una huella pequeña y, por lo tanto, pueden contribuir al desarrollo compacto y eficiente de la ciudad, permitiendo un uso más eficiente de servicios públicos e infraestructura y acercando a los residentes a los servicios y amenidades urbanas.

Sin embargo, los edificios altos también pueden presentar desafíos. Por ejemplo, en un edificio muy alto, los pisos superiores pueden estar lejos del suelo, lo que puede ser problemático para las personas con movilidad reducida, o puede causar malestar a las personas que tienen miedo a las alturas. Además, la altura puede disminuir la cantidad de luz solar que alcanza los pisos inferiores y los espacios al aire libre circundantes.

Por otro lado, un edificio de pocos pisos tendrá una menor densidad de población, dada una constante tamaño del terreno. Los edificios bajos, como las viviendas unifamiliares o los edificios de pocos pisos, pueden proporcionar un entorno más íntimo y a escala humana. Además, estos edificios pueden permitir un acceso más fácil a los pisos superiores y proporcionar más luz solar a los apartamentos y a los espacios exteriores.

El número ideal de pisos para un edificio de vivienda social puede variar según factores como el contexto urbano local, las preferencias y necesidades de los residentes y los reglamentos locales de planificación. Por lo tanto, es importante considerar cuidadosamente este factor al planificar un proyecto de vivienda social.

Ciertamente, la presencia de edificios altos puede generar una sensación de estar "aplastado" o abrumado, influenciando negativamente la percepción espacial y la experiencia de las personas en el entorno urbano.

En un contexto urbano, los edificios muy altos pueden crear corredores sombríos si están cerca uno del otro, disminuyendo la cantidad de luz solar directa que llega a la calle y los espacios abiertos, lo que puede dar lugar a una sensación de opresión.

Conclusiones

De manera general se puede concluir que, la evaluación de la calidad de un proyecto de vivienda social implica la consideración de múltiples medidas clave. Cada uno de ellos juega un papel crucial para asegurar la comodidad y calidad de vida de los futuros residentes. A medida que avanzamos hacia un futuro más sostenible y orientado a las personas, es más importante que nunca garantizar que nuestros proyectos de vivienda social sean de la más alta calidad.

De manera esquemática y más amplia se tendrían las siguientes conclusiones.

1. Evaluación Integral de Calidad: La utilización de medidas clave en los proyectos inmobiliarios de vivienda social en Perú permiten realizar una evaluación de forma integral que abarque desde actividades diarias hasta los resultados a largo plazo. Inician con aspectos cuantitativos como los descritos en el presente documento y se complementan en un futuro con aspectos cualitativos sobre la apreciación de sus habitantes sobre los espacios donde residen.

2. Futuros Residentes: La consideración de medidas clave garantiza que se prioricen las necesidades y comodidades de los futuros residentes. Mediante la implementación de KPIs relacionados con la experiencia del usuario, el bienestar de los futuros residentes es una prioridad para el proyecto. La satisfacción de los residentes y mejorar la calidad de su vida es un indicador de éxito en cualquier proyecto de vivienda social.

3. Importancia de la Sostenibilidad: Los KPIs también pueden estimular la implementación de prácticas sostenibles y ambientalmente amigables en los proyectos de vivienda social. Indicadores como la eficiencia energética, uso de materiales reciclables y gestión de residuos pueden ser integrados en la planificación y ejecución del proyecto. Así, los proyectos de vivienda social no sólo beneficiarán a sus residentes, sino también contribuirán a la preservación del medio ambiente y a la promoción de un futuro más sostenible.

4. Control y Mejora del Proyecto: Al contar con KPIs claros y precisos, permite a los gestores del proyecto tener un control sobre la progresión y la calidad de los trabajos realizados. Los KPIs no sólo proporcionan un indicador numeral de éxito o fracaso, sino que también ayudan a identificar áreas donde pueden realizarse mejoras para cumplir con los estándares de calidad.

5. Cambiar Hacia una Perspectiva Orientada a las Personas: Finalmente, la importancia de tener KPIs radica en el cambio de enfoque hacia una perspectiva más orientada a las personas. Esto significa que los proyectos de vivienda social están diseñados con el propósito de mejorar la calidad de vida de los residentes. Los KPIs ayudan a medir, evaluar y garantizar este propósito esencial.

Llamado a la acción.

Cómo el cliente es el beneficiado de estos procesos de análisis y mejora continua, las plataformas de promoción de viviendas promovidas por las mismas empresas desarrolladoras deberían comenzar a tomar en consideración estos parámetros y definirlos para sus productos en oferta y con ello mejorar la capacidad analítica del mercado y reducir con ello la subjetividad en el análisis del producto.

Alternativa a este enfoque de trabajo colaborativo está llevarlo al ámbito académico donde puedan ser analizada la información de los proyectos con información de libre disponibilidad y con ello establecer estos indicadores y emitir un informe autónomo que pueda ser tomado de manera libre por los interesados y con ello iniciar un proceso de debate y mejora.

Sin embargo el punto medio de trabajo colaborativo entre las empresas privadas, el ámbito académico y aquellos Thinktanks interesados sería lo más adecuado para lograr ese cambio y añadir al debate actual de la promoción de la VIS indicadores de que es lo que se ofrece como vivienda social hacia el cliente.

Referencias

50 Housing floor plans, a+t Architecture publishers. 2018.

Utopías Construidas Las unidades vecinales de Lima - Sharif S. Kahatt. 2015.